Acquérir un bien immobilier en Grèce fait rêver de nombreux Français : maison blanche aux volets bleus sur une île des Cyclades, appartement à Athènes, villa face à la mer Égée. Au-delà du fantasme méditerranéen, l'achat d'un bien soulève une question juridique et pratique essentielle : peut-on, en achetant en Grèce, y vivre légalement et durablement ? La réponse dépend de votre nationalité, de votre projet de vie et du montant investi. Pour les ressortissants français, citoyens de l'Union européenne, le cadre est plus souple que pour les acheteurs hors UE. Pour ces derniers, la Grèce propose depuis 2013 l'un des programmes de Golden Visa les plus attractifs d'Europe. Dans tous les cas, l'achat immobilier reste un levier puissant pour s'installer en Grèce. Chez MTN Déménagement, avec nos 15 ans d'expérience dans l'accompagnement des expatriés francophones, nous voyons chaque année de nombreuses familles franchir le pas. Voici tout ce que vous devez comprendre avant d'acheter, puis de vous installer.
L'achat immobilier en Grèce ouvre-t-il droit à la résidence ?
La réponse dépend directement de votre nationalité et du montant que vous investissez. Pour un citoyen français, donc européen, la libre circulation au sein de l'Union européenne s'applique pleinement. Vous n'avez besoin d'aucun visa pour entrer, séjourner ou vous installer en Grèce. L'achat d'un bien immobilier n'est donc pas une condition pour y vivre, mais il constitue un ancrage administratif et patrimonial extrêmement utile. Vous pourrez justifier d'une adresse stable, ouvrir plus facilement un compte bancaire grec, vous inscrire à la sécurité sociale locale et accomplir l'ensemble des démarches d'installation.
Pour les ressortissants hors Union européenne, en revanche, l'achat immobilier peut ouvrir la porte au fameux Golden Visa grec. Ce programme, lancé en 2013, permet d'obtenir un titre de séjour de cinq ans renouvelable indéfiniment en échange d'un investissement immobilier. C'est l'un des dispositifs les plus généreux d'Europe, et il continue d'attirer chaque année des milliers d'investisseurs venus de Chine, du Liban, de Turquie, d'Égypte, de Russie ou encore des États-Unis.
Il est important de bien distinguer ces deux cas de figure dès le départ. Un Français qui achète un appartement à Athènes ou une maison sur l'île de Naxos n'a pas besoin du Golden Visa : il dispose déjà du droit fondamental de circuler et de s'installer librement dans l'espace européen. En revanche, un Canadien, un Marocain ou un Brésilien aura tout intérêt à structurer son acquisition de manière à bénéficier du programme.
Le Golden Visa grec : conditions et seuils en 2026
Le Golden Visa grec a longtemps été célèbre pour son seuil d'investissement de 250 000 euros, parmi les plus bas d'Europe. Ce niveau historiquement attractif a fait de la Grèce une destination phare pour les investisseurs étrangers cherchant un accès à l'espace Schengen à moindre coût. Cependant, sous la pression d'une demande très forte ayant contribué à la hausse des prix immobiliers dans les grandes villes, les autorités grecques ont engagé une réforme progressive des seuils d'investissement depuis 2024.
Désormais, les paliers sont les suivants : dans les zones les plus tendues, c'est-à-dire Athènes, Thessalonique ainsi que les îles particulièrement touristiques comme Mykonos et Santorin, le seuil minimal d'investissement est fixé à 800 000 euros. Dans les autres zones du pays, le seuil est ramené à 400 000 euros. Ces montants doivent être investis dans un ou plusieurs biens immobiliers, et le bien doit conserver une surface minimale définie par la réglementation.
Les conditions générales du programme restent particulièrement favorables. L'investissement doit être maintenu pendant au moins cinq ans pour conserver le titre de séjour. Le bien peut être loué, y compris en location courte durée type Airbnb, ce qui permet de rentabiliser l'opération. Surtout, contrairement à d'autres programmes européens, le Golden Visa grec n'impose aucune obligation de résidence effective sur le territoire. Vous pouvez détenir le titre sans jamais y vivre, ou n'y passer que quelques semaines par an. Cette caractéristique est cruciale et fait toute la différence avec, par exemple, les programmes portugais ou espagnols qui imposent une présence minimale.
Le titulaire du Golden Visa peut circuler librement dans tout l'espace Schengen, ce qui en fait un véritable passeport européen pour les ressortissants des pays tiers. Le regroupement familial est possible : conjoint, enfants jusqu'à 21 ans, ascendants directs à charge. Aucune fiscalité minimale n'est exigée : vous n'avez pas besoin de devenir résident fiscal grec pour conserver votre titre. C'est cette absence de contraintes qui distingue le programme grec de ses concurrents européens.
Quelles différences avec les Français citoyens européens ?
Pour les Français, citoyens d'un État membre de l'Union européenne, le cadre est radicalement différent. La directive 2004/38/CE garantit la libre circulation et le libre séjour dans tout État membre. Concrètement, vous pouvez vous rendre en Grèce sans visa, vous y installer aussi longtemps que vous le souhaitez, et y exercer une activité professionnelle, salariée ou indépendante.
Au-delà de trois mois de présence en Grèce, vous devez vous enregistrer auprès des autorités locales pour obtenir un certificat de résidence permanente, ou « bebaiosi engrafis ». Cette formalité administrative est gratuite et relativement simple : il suffit de présenter un passeport ou une carte d'identité, un justificatif de ressources et une attestation d'assurance maladie. L'achat d'un bien immobilier facilite considérablement cette démarche en fournissant un justificatif de domicile incontestable.
Pour les Français, l'achat immobilier n'est donc pas une condition juridique d'installation, mais il reste un levier extrêmement pratique. Il permet de stabiliser son projet d'expatriation, de constituer un patrimoine en zone euro à des prix encore raisonnables comparés à la France, et de se créer un point d'ancrage local. De nombreux Français combinent d'ailleurs résidence principale en France et résidence secondaire en Grèce, en alternant les saisons, avant de basculer progressivement vers une installation définitive.
Profils types d'acheteurs et stratégies d'installation
Plusieurs profils d'acheteurs se dégagent en Grèce, chacun avec ses motivations propres. Le premier profil est celui du retraité français cherchant à profiter d'un climat doux, d'un coût de la vie modéré et d'un mode de vie méditerranéen. L'achat se fait souvent dans le Péloponnèse, en Crète, ou sur les îles ioniennes (Corfou, Céphalonie, Zante) plus accessibles depuis la France. Le budget moyen se situe entre 150 000 et 350 000 euros pour une maison avec terrain et vue mer dans les zones non touristiques.
Le deuxième profil est celui de l'investisseur immobilier, qui achète pour louer. La Grèce offre des rendements locatifs intéressants, notamment via les plateformes de location courte durée. À Athènes, certains quartiers en pleine gentrification (Koukaki, Pangrati, Kypseli) permettent encore d'acheter à partir de 2 000 ou 3 000 euros le mètre carré, avec des rendements bruts qui peuvent dépasser 6 à 8 %.
Le troisième profil est celui de l'expatrié actif, qui s'installe pour travailler, créer une entreprise ou faire du télétravail. La Grèce a lancé en 2020 un visa nomade numérique attractif, et la fiscalité incitative pour les nouveaux résidents (réduction de 50 % de l'impôt sur le revenu pendant sept ans pour les nouveaux résidents fiscaux qui transfèrent leur activité) a séduit de nombreux cadres et entrepreneurs européens.
Enfin, le quatrième profil concerne les citoyens hors UE qui ciblent spécifiquement le Golden Visa pour obtenir un accès Schengen. Pour eux, l'investissement est avant tout un instrument juridique et patrimonial.
Quel que soit votre profil, l'achat immobilier doit s'accompagner d'une réflexion logistique : comment transporter vos meubles, vos effets personnels, votre voiture, vos animaux ? C'est précisément notre cœur de métier. Notre équipe spécialiste du déménagement international accompagne chaque année des dizaines de familles francophones dans leur installation en Grèce, depuis la prise en charge en France jusqu'à la livraison au pied de leur nouveau logement, à Athènes, en Crète, dans les Cyclades ou sur le continent.
Le déménagement qui accompagne l'achat : étape souvent sous-estimée
L'acquisition d'un bien immobilier en Grèce n'est qu'une partie du projet. La logistique du déménagement représente l'autre face, souvent sous-estimée. Selon le volume à transporter et la destination finale, le coût d'un déménagement complet entre la France et la Grèce démarre à partir de 1 500 euros pour un petit volume en groupage, et peut atteindre à partir de 7 000 ou 8 000 euros pour un déménagement intégral d'une famille avec mobilier complet vers une île.
Plusieurs paramètres entrent en jeu : le mode de transport (camion, ferry, conteneur maritime), la distance au port d'arrivée le plus proche, l'accessibilité du logement (centre historique d'Athènes avec rues piétonnes, village perché en Crète, île nécessitant un second ferry), la saison (les ferries sont saturés en juillet-août), et bien sûr le volume à transporter.
Pour un déménagement réussi vers la Grèce, il est recommandé d'anticiper d'au moins trois mois la prise de contact avec un spécialiste du déménagement international. Cela permet d'optimiser le groupage, de coordonner les dates de signature de l'acte d'achat avec celles du transport, et d'éviter les périodes de pointe estivales où les délais s'allongent. Nos 15 ans d'expérience nous permettent d'optimiser chaque étape, depuis le choix du mode de transport jusqu'à la livraison finale. Pour plus d'informations sur les tarifs et les délais, consultez notre guide complet du déménagement France-Grèce.
L'achat immobilier en Grèce s'accompagne presque toujours d'un déménagement physique, et c'est précisément à ce moment-là que beaucoup d'expatriés se retrouvent perdus entre les démarches d'acquisition, les formalités administratives et la logistique. Faire appel à un déménageur international expérimenté simplifie considérablement la phase d'installation.
Avantages fiscaux et patrimoniaux de l'achat en Grèce
Au-delà du droit de séjour, l'achat immobilier en Grèce présente plusieurs avantages patrimoniaux et fiscaux qu'il est utile de connaître. Le marché immobilier grec a connu une forte décote pendant la crise de la dette, et même si les prix ont remonté ces dernières années, les niveaux restent attractifs comparés à la France, à l'Italie ou à l'Espagne. Dans les zones non touristiques, on trouve encore des biens entre 1 000 et 2 000 euros le mètre carré.
Le bien acheté peut être loué, en location longue durée ou en location saisonnière. Cette deuxième option est particulièrement rentable dans les zones touristiques, où la saison s'étale désormais d'avril à octobre. Les revenus locatifs sont imposés en Grèce, avec un barème progressif allant de 15 % à 45 % selon le montant. Pour les non-résidents fiscaux, une convention fiscale entre la France et la Grèce évite la double imposition.
L'ENFIA, taxe foncière annuelle grecque, reste modérée comparée à la taxe foncière française. Elle s'élève en moyenne à quelques centaines d'euros par an pour un bien de taille moyenne. Les droits de mutation à l'achat sont également raisonnables : 3 % pour un bien ancien, TVA de 24 % pour un bien neuf (mais cette TVA est actuellement suspendue dans le cadre d'une mesure de relance).
Le projet d'installation et le projet d'investissement peuvent ainsi se compléter intelligemment. De nombreux Français acquièrent un bien dans lequel ils s'installent partiellement (six mois par an par exemple) tout en le louant le reste de l'année, ce qui amortit le coût d'acquisition.
FAQ : vivre en Grèce après un achat immobilier
Un Français peut-il vivre indéfiniment en Grèce sans démarche particulière ?
Oui. En tant que citoyen de l'Union européenne, vous bénéficiez de la libre circulation et du libre séjour. Vous devez simplement vous enregistrer auprès des autorités locales si vous restez plus de trois mois, en obtenant un certificat de résidence. L'achat d'un bien immobilier facilite cette formalité en fournissant un justificatif de domicile.
Le Golden Visa grec est-il accessible aux Français ?
Le Golden Visa est techniquement réservé aux ressortissants hors Union européenne. Un Français n'en a pas besoin puisqu'il dispose déjà du droit fondamental de libre circulation en Europe. En revanche, le programme peut intéresser un conjoint de nationalité hors UE souhaitant accompagner un Français en Grèce.
Peut-on louer son bien acheté dans le cadre du Golden Visa ?
Oui, le bien acheté peut être loué en location longue durée ou en location courte durée (Airbnb), à condition de respecter la réglementation locale et la déclaration des revenus locatifs. Cette possibilité est l'un des grands avantages du programme grec par rapport à certains de ses concurrents.
Quel budget prévoir pour un achat immobilier en Grèce en 2026 ?
À partir de 80 000 à 150 000 euros, il est possible d'acquérir un bien correct dans les villages du continent ou les îles non touristiques. À Athènes ou Thessalonique, les prix démarrent à partir de 1 500 ou 2 000 euros le mètre carré dans les quartiers populaires, et grimpent jusqu'à 5 000 ou 6 000 euros dans les quartiers premium. Sur Mykonos ou Santorin, comptez à partir de 6 000 à 12 000 euros le mètre carré.
Faut-il un avocat pour acheter en Grèce ?
Oui, c'est fortement recommandé et même obligatoire en pratique. L'avocat vérifie la propriété, l'absence d'hypothèques, la conformité urbanistique et accompagne la signature chez le notaire. Ses honoraires se situent généralement entre 1 et 2 % du prix d'achat.
Combien de temps prend une acquisition immobilière en Grèce ?
Entre deux et quatre mois en moyenne, depuis l'offre acceptée jusqu'à la signature de l'acte authentique. Ce délai inclut les vérifications juridiques, l'obtention du numéro fiscal grec (AFM), l'ouverture éventuelle d'un compte bancaire local et la finalisation des contrats.
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